北京豪宅供應同比放大十倍 限購松綁遇阻人口控制信貸比較利率信貸年息
??李曉在北京一傢主打豪宅產品的地產公司工作。他最近註意到，高端住宅圈裡的設計人才，變得更加搶手瞭。
??“現在的研發設計人才特吃香，被到處挖角。”李曉回憶，有些門對門的高端項目會互相挖人。原因在於，今年做高端產品的房企太多瞭，沒那麼多設計人員去支撐項目發展需求。一位知名設計師，被多個高端項目請求，挨個做設計。
??今年，北京市的豪宅項目將蜂擁上市，他們需要去拼搶相比之下少得可憐的購房者。操盤手們都在絞盡腦汁去提升自傢樓盤的吸引力。
??根據房地產顧問機構亞豪的數據，2015年北京將入市42個純新盤項目，單價超過5萬元/平方米的占17席。其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個，提供房源千套之多。而2014年單價超10萬的房源供應量僅139套，成交不過30多套(這已經是過去的最高紀錄)。
??高端項目海量供應、限購城市持續減少，信貸政策一再寬松……外界更希望在這樣的大勢下，北京的限購政策出現優化調整。其中一個主要方向，便是對高端項目放開限購，疏解壓力。“單價5萬元以上的高端項目應放開限購，不再限制購買。”日前，北京市政協港澳臺僑工作顧問毛大慶在北京兩會上提出建議。他指出，政府或會擔心政策放開產生人口疏解逆向作用，但實際單價5萬元以上的住宅購買人群有限。放開後，還能帶來政府財政的正向作用。
??一線城市政府，卻有著自己的實際考慮。一位曾參與北京市組織的內部座談的人士稱，北京市政府有人口控制目標，各區縣也相應有分解控制目標。實際從去年到今年，控制人口已成為部分區縣面前的第一項任務。這是地產限購松動，不能回避的現實問題。
??放松還是堅守，首都北京限購政策懸疑仍未解開。
??短期的瘋狂
??1月12日，李曉公司開發的萬柳書院項目，終於拿到瞭現房的預售證。一共80套房源獲批，擬售單價從14.8萬元——15.8萬元不等。又一個豪宅來瞭。
??亞豪機構把單價超過10萬元的項目，界定為頂級豪宅。按照統計，2015年北京將有萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩項目、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、駿豪？中央公園廣場、龍湖？西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目13個頂級豪宅計劃入市，預估供應量超過千套。
??推算上述豪宅最終價格的指標，主要是在地價基礎上，加上財務成本、建安成本和周邊項目定價等考量因素。而在該機構統計的今年將入市的42個純新盤項目中，單價超過5萬元的有17個之多。單價5萬元，也是目前市場上區分普宅和高端住宅的一把標尺。
??亞豪機構市場總監郭毅說，拿地價格推高瞭房價，才湧現出如今很多高端項目來。譬如，龍湖西局項目土地樓面價為6萬元/平方米，農展館地塊樓面價更達到7.3萬元/平方米。
??去年大量出讓的自住房地塊，因其部分房源限價限面積，一定程度上推高瞭純商品房的價格水平，普宅“豪宅化”。毛大慶分析，考慮到同期出讓的自住型商品房地塊，未來北京五環路周邊的新項目，預售價格至少達到6萬，才能滿足開發商的基本成本和利潤需求。
??“北京市場，土地市場交易規則瞭發生變化。”一位京城知名豪宅操盤手對記者表示，近一年來，出讓的土地70%都有自住房屬性，真正供給改善性和高端客戶的商品房數量縮減到30%。很多純住宅地塊被高端，五環外的地塊都搶到3萬-5萬元的樓面地價，“這短期看起來瘋狂，但長期會是趨勢。”
??“我替他們捏把汗。”毛大慶說，如果純商品房60%以上價格都到5萬~10萬元，哪有那麼多人要買。高價土地，很多房企拿下是勝利，拿後卻犯愁，不知如何處理。
??需求哪裡找
??北京市房協秘書長陳志撰文稱，北京市場需求不復以往的旺盛。有數據稱3000萬級豪宅近幾年都在年150套的成交水平。從絕對成交量上看，2014年比前兩年要高，但現在的豪宅供應量變得更大瞭。
??中國中央別墅區發展研究院披露的數據顯示，去年北京所有住宅新增供應120080套，成交58346套，去化率為48.59%。其中，千萬級以上的非普通商品房供應2994套，成交920套，去化率僅為30.73%。
??如果將2014年新增千萬級以上商品房做細分，1000-3000萬元產品占新增住宅總量超過八成。3000萬-8000萬產品去化率均低於10%，7000-8000萬產 品 無 成 交。9000-10000萬產品成交3套，億元以上18套豪宅無成交。“今年千萬級以上豪宅市場供大於求趨勢難以根本性改變。”中國中央別墅區發展研究院院長劉東說。
??按亞豪機構的數據，今年價格超過10萬元的豪宅預計將提供房源超過千套。而中原地產市場研究部監測數據，2014年10萬元以上產品成交僅有30套，還創造瞭歷史最高紀錄。
??前述京城豪宅操盤手說，不要指望一兩年之內，就能培養很多出豪宅購買者。前幾年煤老板、某些官員來錢太快，豪宅很多是靠這些人消化。按照現在的經濟和政治情況，這部分購買力將大為衰退。一年之內，需求無法支撐供應。萬科集團高級副總裁毛大慶直言“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子瞭。”
??那豪宅最終賣給誰呢？該操盤手說，對象是在過去20年北京城市化進程中，已做好原始資本積累，有數套房的傢庭。他們流動資金不多，但傢庭資產多，通過資產置換再貸款，可以買豪宅。買豪宅的，未必是富豪，自己項目如今80%的成交客戶，都是置換再貸款的類型。
??願景與現實
??民間信貸利息算法貸款全省皆可處理毛大慶將高端住宅放開限購的建議，拿到瞭北京兩會上來。他呼籲，單價5萬元以上，總價超過600萬元以上的商品房放開限購或適度修改限購政策，目的是“加快去化”、“減少金融風險。”
??一位曾參與有北京市國土局、發改委等部門出席的內部座談的人士稱，高端項目放開限購實際已呼籲很久，不少開發商都提示市場風險，希望有限購政策的松動。也有二手房稅費減免，自住房用地控制規模等其他意見。
??本報瞭解，中央某重要智囊機構亦在去年兩次召集主要房企、中介機構等開會，問及市場情況和限購政策觀點。其間，亦有縮短一線城市限購年限，高端項目放開限購等建議提出。
??但無一例外，這些建議都並沒有獲得監管者的明確表態。一位知情人士說，一線城市放開限購並非簡單地讓調控回歸市場之手那麼簡單，牽一發而動全身。大城市的人口控制目標似乎成瞭最大阻力。
??陳志說，北京明確要限制特大城市規模。2014年眾多城市放松甚至取消限購，但是北京沒有，更多的就是因為要限制城市規模的原因。在這種情況下，以往房地產需求靠城市大量新增人口的帶動固有邏輯就改變瞭。
??除瞭市級層面有人口總量控制目標，區縣亦有各自目標。譬如，海淀區政府工作報告指出，2015年末，海淀區把常住人口規模控制在371.3萬人。而通州區2015年末，常住人口調控目標為138.1萬人，即今年人口增幅不超過5.5萬人。
??綠地董事長張玉良判斷，一線城市限購取消可能性不大。中央控制大城市人口增長，放開限購，人口增長將提速。
??當然，聰明的房企也不願無所作為，上述京城豪宅操盤手總結道，很多隱形富豪是懶得換房折騰。所以，地王或高價樓盤項目必須要做產品創新，有足夠的產品力，能提供足夠差異化的居住體驗，能夠打動他們的就是一句話：“折騰三個月、幸福三十年”。
??李曉所在的萬柳書院項目，則立足於地緣客戶和老帶新客戶，通過鉆研產品以贏得市場歡迎。如國內的磚密度達不到項目外墻要求，便咨詢國際上10多個磚廠，最終在荷蘭找到合適的磚。磚購置到國內，勾縫過程中，勾縫劑不同配方會出現色差，如此項目勾縫劑又調試30多次。勾縫施工每人每天隻能勾3-5平方米，因要求細致嚇跑7個施工隊。
??優地易國際建築設計(北京)有限公司首席執行官齊紅表示，過去的房企會更偏愛奢華的設計，迎合當時的客群需求。如今客群主體變化，要求會更實用一些，不是特別的浮誇。譬如，不那麼追求歐式的設計，會主動要求把復雜的線角改掉等。“房企這樣做當然有節約成本的考慮。但實際也是客群需求在變，由原來更關註對外展示，到現在更側重如何住得舒服。”齊紅說，這也是設計師願意看到的變化。
??(文中李曉為化名，本報記者謝敏敏、張鳳玲對本文亦有貢獻)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-25/09175964923835886384015.shtml
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