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經濟適用房退場在即 住建部擬提速全國公租房並軌
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住房保障覆蓋面擴大或成行政手段幹預房地產市場退出的前置條件
李樂
在中共中央政治局第十次集體學習時強調"構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系"後，作為房地產和住房保障主管部門的住房和城鄉建設部(下稱"住建部")已經開始考慮將"公租房並軌"作為調整現有住房供應體系的突破口。
為落實政治局集體學習的有關精神，住建部相關司室已經開始匯總"試點"公租房並軌運行的城市有關情況，並擬在年底召開的全國城鄉建設系統工作會議上，提出相關鼓勵推廣要求。與之相關，飽受各界非議的經濟適用房供應將逐步減少直至在全國全部取消，公租房將成為住房保障的主體，但不會涉及已出售的經濟適用房。
在調整住房保障產品供應結構的同時，住建部也已經初步考慮制定進一步提升住房保障覆蓋面的系列政策的可能性，這些政策可能包括"降低收入準入門檻""淡化戶籍準入標準"等。在住房保障覆蓋面擴大成為可能後，行政手段對房地產市場的幹預將逐步退出。
"並軌"突破口
"10月30日政治局集體學習時提出的總體原則和精神，我們近期就要開始傳達並組織相關學習工作。"10月31日，住建部一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示。由於政治局集體會議上強調的原則和精神涉及現有政策執行的諸多方面，住建部已經開始尋求落實的"突破口"。高雄田寮農地貸款
"提速"公共租賃房"並軌"有望成為住建部落實10月30日中央政治局集體學習總體原則和精神的"突破點"。記者瞭解到，住建部相關部門已經開始收集匯總部分試點"公租房並軌運行"城市的有關情況，並考慮在2013年年底召開的全國城鄉建設系統工作會議上提出提速並軌的要求。
所謂"公租房並軌"是指公租房與廉租房並軌運行，然後通過財政發放房租補貼的方式，區別對"城市低保人群""城市中低收入人群"等進行住房保障的手段，對於"低保"人群提供大比例租金補貼，並逐級根據保障對象收入水平，制定與之對等的租金補貼政策，從而完成對應人群的住房保障。
目前，上海、合肥、石傢莊等特大型城市和省會城市已經開始進行"公租房並軌"試點工作。住建部已經著手匯總這些試點城市的有關情況。在住建部著手考慮提速公租房並軌的可能性之後，北京市已經開始籌備在相關公租房項目試點廉租房公租房並軌運行和管理，並逐步推廣到全市。
在收集、匯總試點城市並軌運行情況的同時，按照第10次政治局集體學習的有關精神和原則，"廉租房、公租房"並軌的原則也已經基本確定，即"租補分離、明收明補，根據住戶不同收入情況給予適當租金補貼。合理確定公租房租金水平，通過在公租房項目中配建一定比例的商業用房等多種措施，充實運行管理資金，使公租房可持續運行"。
經濟適用房"退場"
在10月30日的中央政治局集體學習上，中共中央總書記習近平在談及住房保障相關問題時強調，要"重點發展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區改造"--這恰是住建部試圖從公租房廉租房並軌突破，調整完善多層次住房供應體系的原因所在。
在此過程中，住建部內部已經開始考慮重新調整住房保障鏟平供應結構。在加大公租房及其並軌廉租房供應的同時，逐步削減銷售型經濟適用房供應量，並最終停止供應經濟適用住房，地方政府可以根據當地情況，制定有關調整的政策。
與此同時，對於"經濟適用房、廉租住房、公共租賃住房"三房"大並軌"的思路，也已經在住建部相關職能部門的考慮之中。在對可行性進行論證之後，住建部可能牽頭制定有關方案，與相關部門和地方政府共同討論。
目前，上述思路尚在考慮和研究之中。截至本報記者發稿時，並未與地方政府進行溝通。但是，與公租房廉租房並軌的情況相同，已有地方政府開始試點調整保障性住房供應結構，並軌試點過程中，取消瞭經濟適用房的供應。
在此之前，河南省鄭州市已經開始"三房合一"的"大並軌"試點，原有經濟適用房、廉租房、公共租賃住房並軌運行，經濟適用房不再銷售，統一向應保群體出租，由政府根據應保群體的收入情況發放不同比例的租金補貼。在鄭州之後，山東省煙臺市也開始進行"大並軌"試點。
記者瞭解到，對於上述兩地的試點思路，包括現任住建部部長薑偉新在內的住建部高級領導均表示認可。薑偉新還曾表示，地方的試點符合中央的政策。對於經濟適用房是否取消，各地可以如何查信貸房子缺錢急用哪裡借錢代墊款信用貸款怎麼貸款比較會過件從實際情況出發，根據建設與分配決定是否保留。
行政幹預降低前置條件
"在2014年保障性安居工程的任務指標分配中，經濟適用房的比例應會進一步降低，公租房和棚戶區改造會成為保障性安居工程的主體。"某地方住房和城鄉建設廳一位官員向記者分析。
中國房地產研究會副會長陳國強在分析中央政治局第十次集體學習中習近平講話時表示，在提及住房保障問題時，公租房和廉租房被"點名"，經濟適用房未被提及，很可能在傳遞未來住房保障供應結構調整的信號。
一位原建設部官員告訴記者，經濟適用房在體制設計之初，分為租賃型經濟適用房和購置型經濟適用房，原定租賃型經濟適用房為主，但由於為應對1997年亞洲金融危機，啟動住房消費，購置型經適房成為主流。
如果經濟適用房退場，由於公租房等不能對外銷售，實際上將加大地方政府的財政負擔。目前，按照政治局集體學習的精神，住建部已經開始著手研究制定吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營相關指導和引導政策。
記者瞭解到，在考慮加大公共租賃住房供應量的同時，住房保障覆蓋面的進一步擴大，也已經提上政府的意識日程。住建部正在考慮通過"地方政府降低住房保障收入門檻""調整住房保障戶籍制約政策"等手段，逐步擴大住房保障的覆蓋面。
目前，天津市已經確定調整本地限價房的傢庭年收入準入門檻，由原有的傢庭年收入3萬元以下，提高至4.5萬元以下。其他省會級城市，也將陸續開始調整保障房、政策性住房的覆蓋面，在近期將陸續調整、公佈。
"個人認為，習近平總書記的講話，強調瞭'政府保基本住房，建立多層次住房供應機制'，強調瞭市場的作用，但是，就目前而言，住房保障覆蓋面的完善，是減少行政對市場幹預的重要前置條件。"10月31日，接近住建部的一位權威人士稱。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-02/08362477750.shtml
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